Perspectivas de implementación del reajuste de terrenos en Ecuador: Análisis comparativo y oportunidades de aplicación de procesos metodológicos internacionales
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Date
2026-07-13
Authors
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Publisher
Universidad de Cuenca. Facultad de Arquitectura
Abstract
This paper analyzes land readjustment and proposes it as a central technical and legal tool for the structuring of urban development, the equitable redistribution of burdens and benefits, and the optimization of land use. Thus, through a comparative analysis of the models and procedures applied in countries such as Spain and Colombia, the normative, procedural and operational components of land readjustment are reviewed in order to evaluate their applicability to the Ecuadorian context. A descriptive qualitative methodology was applied, based on the review of scientific literature, from which eight relevant documents were selected among more than 17,000 texts analyzed. The findings allow us to affirm that land readjustment is not only technically feasible, but also legally adaptable, representing a solid alternative for equitable urban restructuring in Ecuador. Among the main conclusions, it was found that readjustment is a consolidated instrument in Spain and Colombia that allows obtaining public land (roads, green areas, facilities) and self‐financing the urbanization, while redistributing charges and benefits equitably, and it is a process articulated to a Partial Plan and an urban development action unit. In Spain, the process is based on the surface of the land contributed, while in Colombia it is based on the prior economic valuation of the land contributed to the readjustment. From the analysis carried out, concepts and criteria have been obtained that allow establishing recommendationsfor the development of municipal ordinancesthat allow detailing a methodology for the application of this management tool, also highlighting the need to strengthen the technical capacities of the municipalities. Recommendations are proposed for the development of municipal ordinances that define a methodology for the application of land readjustment.
Resumen
El presente trabajo hace un análisis del reajuste de terrenos y lo plantea como una herramienta técnica y jurídica central para la estructuración del desarrollo urbano, la redistribución equitativa de cargas y beneficios y la optimización del aprovechamiento del suelo. Así a través del análisis comparativo de los modelos y procedimientos aplicados en países como España y Colombia se revisan los componentes normativos, procedimentales y operativos del reajuste, con el fin de evaluarsu aplicabilidad al contexto ecuatoriano. Se aplicó una metodología cualitativa de carácter descriptivo, basada en la revisión de literatura científica, de la cual se seleccionaron ocho documentos relevantes entre más de 17.000 textos analizados. Los hallazgos permiten afirmar que el reajuste de terrenos no solo es técnicamente viable, sino también jurídicamente adaptable, representando una alternativa sólida para la reestructuración urbana equitativa en Ecuador. Entre las principales conclusiones se ha obtenido que el reajuste se trata de un instrumento consolidado en España y Colombia que permite la obtención de suelo público (vías, zonas verdes, equipamientos) y autofinanciar la urbanización, al tiempo que redistribuye equitativamente cargas y beneficios y se trata de un proceso articulado a un Plan Parcial y a una unidad de actuación urbanística. En España el proceso se basa en la superficie del suelo aportado, mientras que en Colombia se considera la valoración económica previa de los terrenos aportados al reajuste. Del análisis realizado se han obtenido conceptos y criterios que permiten establecer recomendaciones para el desarrollo de ordenanzas municipales que permitan detallar una metodología de aplicación de este instrumento de gestión, También se subraya la necesidad de fortalecer las capacidades técnicas de los municipios. Se proponen recomendaciones para la elaboración de ordenanzas municipales que definan una metodología para aplicar el reajuste de terrenos.
Keywords
Planificación Urbana, Reajuste de terrenos, Reparcelación, Procedimiento
Citation
Código de tesis
TM4; 2802
Código de tesis
Grado Académico
Magíster en Planificación con mención en Gestión Urbana