Concesión onerosa de derechos como instrumento de financiamiento del desarrollo urbano en Brasil y Ecuador: Legislación e implementación
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Date
2026-03-11
Authors
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Publisher
Universidad de Cuenca. Facultad de Arquitectura
Abstract
The Organic Law on Territorial Planning, Land Use, and Management (LOOTUGS) in Ecuador incorporates the Onerous Concession of Rights (COD) as a land management instrument aimed at financing urban development. However, its practical application in the country remains limited due to its recent incorporation into the regulatory framework. This research aimed to analyze the COD and generate theoretical and practical contributions to strengthen the capacity of local governments, particularly that of Cuenca, to implement it effectively. The study adopted a qualitative approach, based on content analysis, taking into account national and international experiences. The legal frameworks of Ecuador and Brazil were reviewed and analyzed, as well as the experience of São Paulo, where the COD was successfully applied. The results show that this instrument is effective when there is a specific regulatory framework with clear technical criteria, allowing for the capture of capital gains derived from changes in land use and building potential. Furthermore, citizen participation and transparency in resource management are consolidated as key factors for its legitimacy. Based on these findings, strategies are proposed for the implementation of the COD in Cuenca, including developing a specific regulatory framework with precise technical parameters, training public and private stakeholders, creating citizen participation mechanisms, and launching pilot plans in high-demand real estate areas. These initiatives would allow for the validation and adjustment of its practical application, ensuring a gradual and sustainable adoption of the instrument.
Resumen
La Ley Orgánica de Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión de Suelo (LOOTUGS) en Ecuador incorpora la Concesión Onerosa de Derechos (COD) como instrumento de gestión del suelo orientado al financiamiento del desarrollo urbano. No obstante, su aplicación práctica en el país sigue siendo limitada debido a su reciente incorporación en la normativa. Esta investigación tuvo como objetivo analizar la COD y generar aportes teóricos y prácticos que fortalezcan la capacidad de los gobiernos locales, particularmente el de Cuenca, para implementarla de manera eficaz. El estudio adoptó un enfoque cualitativo, basado en análisis de contenido, considerando experiencias nacionales e internacionales. Se revisaron y analizaron los marcos legales de Ecuador y Brasil, así como la experiencia de Sao Paulo, donde la COD se aplicó con éxito. Los resultados muestran que este instrumento es efectivo cuando existe un marco normativo específico con criterios técnicos claros, lo que permite captar plusvalías derivadas de cambios en el uso y edificabilidad del suelo. Además, la participación ciudadana y la transparencia en la gestión de los recursos se consolidan como factores clave para su legitimidad. A partir de estos hallazgos, se plantean estrategias para la implementación de la COD en Cuenca que incluyen desarrollar un marco normativo específico con parámetros técnicos precisos, capacitación de actores públicos y privados, creación de mecanismos de participación ciudadana y la puesta en marcha de planes piloto en zonas de alta demanda inmobiliaria, que permitan validar y ajustar su aplicación práctica, asegurando una adopción gradual y sostenible del instrumento.
Keywords
Arquitectura, Plusvalía del suelo, Edificabilidad adicional, Recuperación de valor
Citation
Código de tesis
TM4; 2762
Código de tesis
Grado Académico
Magíster en Planificación Urbana con mención en Gestión Urbana