Análisis y correlación de variables para el diagnóstico y prospectiva del sector inmobiliario. Caso de estudio Sauces 6 Guayaquil – Ecuador
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Date
2026-07-17
Authors
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Publisher
Universidad de Cuenca. Facultad de Arquitectura
Abstract
The real estate market of Guayaquil shows imbalances between supply and demand due to the lack of technical studies and the predominance of empirical decision-making. In this context, the Sauces 6 sector is presented as a relevant urban case study to assess the pre- feasibility conditions of real estate projects. The main objective of this research was to design indices that enable the diagnosis and prioritization of investment areas based on spatial, demographic, and typological analysis, complemented by the characterization of sales and rental offers. The methodology followed a non-experimental, cross-sectional, and quantitative design with a descriptive-correlational scope. Secondary data (2022 Population and Housing Census and cadastral appraisals from the Municipality of Guayaquil) and primary data (field visits and georeferencing of dwellings for sale or rent) were integrated. Statistical analysis was carried out through Chi-square tests to identify associations between categorical variables, while Geographic Information Systems (GIS) supported the cartographic representation of results. Findings revealed significant associations between housing deficit and key variables such as type and condition of housing, tenure, and overcrowding. Based on these results, eight composite real estate indices were formulated. Percentile-based classification enabled the comparison of blocks, the mapping of spatial patterns, and the prioritization of intervention areas. Although limitations are recognized regarding sample size and data timeliness, the main contribution of this study is a replicable protocol that integrates census, cadastral, and market information with cartographic outputs, providing a useful tool to guide investment decisions and urban planning.
Resumen
El mercado inmobiliario de Guayaquil presenta desequilibrios entre oferta y demanda debido a la ausencia de estudios técnicos y a la prevalencia de decisiones empíricas. En este contexto, el sector Sauces 6 se configura como un caso de estudio pertinente para evaluar condiciones de prefactibilidad de proyectos inmobiliarios. El objetivo general de la investigación fue diseñar índices que permitan diagnosticar y jerarquizar áreas de inversión a partir de un análisis espacial, demográfico y tipológico, complementado con la caracterización de la oferta de venta y arriendo. La metodología adoptó un diseño no experimental, transversal y cuantitativo, con alcance descriptivo-correlacional. Se integraron datos secundarios (Censo 2022 y avalúos catastrales del GAD de Guayaquil) y primarios (visitas de campo y georreferenciación de viviendas). El análisis estadístico se sustentó en pruebas de Chi-cuadrado para identificar asociaciones entre variables categóricas, mientras que los Sistemas de Información Geográfica (SIG) permitieron la representación cartográfica de los resultados. Los hallazgos evidencian asociaciones significativas entre el déficit habitacional y variables como tipo y estado de la vivienda, tenencia y hacinamiento. Con base en ello, se formularon ocho índices inmobiliarios compuestos. La clasificación por percentiles permitió comparar manzanas, mapear patrones y jerarquizar áreas de intervención. Si bien se reconocen limitaciones vinculadas al tamaño muestral y la actualidad de los datos, el principal aporte de la investigación es un protocolo replicable que integra información censal, catastral y de mercado con salida cartográfica, constituyéndose en una herramienta útil para orientar decisiones de inversión y planificación urbana.
Keywords
Arquitectura, Manzana catastral, Planificación urbana, Información geográfica
Citation
Código de tesis
TM4; 2803
Código de tesis
Grado Académico
Magíster en Gestión de Proyectos de Construcción con mención en Gerencia Inmobiliaria